"Повышение надбавок может привести к некоторому замедлению роста ипотеки, однако результатом станут более сбалансированный рост на рынке жилья, купирование рисков ценового пузыря, формирование банками запаса капитала на случай роста потерь по ипотечным кредитам" - заявил Банк России.
В случае если использование рискованных схем в ипотеке прекратится, а стандарты кредитования улучшатся, ЦБ будет готов рассмотреть снижение уровня надбавок.
ЦБ отмечает сохранение высоких темпов роста в сегменте жилищного кредитования: в январе из-за сезонного замедления кредитования прирост составил 0,6% против 3,3% в декабре прошлого года. Приведенный к годовому выражению рост задолженности за последние три месяца составляет 25,7%.
Динамичный рост ипотеки сопровождается существенным ухудшением стандартов кредитования: основные показатели риска достигли своих рекордных значений с начала наблюдения, указывает ЦБ.
Доля предоставленных в четвертом квартале 2022 года ипотечных кредитов заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80% достигла 44% (36% в третьем квартале 2022 года). Это превышает аналогичный показатель в необеспеченном потребительском кредитовании, хотя традиционно заемщики в ипотеке характеризовались гораздо более низким уровнем долговой нагрузки. Также растет доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%): с 48% в третьем квартале до 53% в четвертом квартале. На первичном рынке жилья доля кредитов с низким первоначальным взносом достигла 69%.
Помимо ухудшения стандартов кредитования, для рынка ДДУ (финансирование по договору долевого участия) по-прежнему характерно массовое распространение совместных программ банков и застройщиков, которые предполагают завышение уровня цен на жилье относительно приобретения того же объекта недвижимости без кредита. В декабре средний уровень ставки на первичном рынке составил лишь 3,5%, тогда как ставка по государственной программе льготной ипотеки равнялась 7%. Для компенсации банкам выпадающих процентных доходов по ипотечным кредитам цены жилья на первичном рынке по ипотечным сделкам в рамках программ банков и застройщиков были завышены на 20-30%. Разницу между завышенной и рыночной ценой квартиры застройщики выплачивают ипотечному банку. В результате при первоначальном взносе по договору в размере 30% соотношение величины кредита и реальной стоимости залога (LTV) составляет 90-100%, а при первоначальном взносе 20% этот показатель достигает 100-115%.
Распространение совместных программ банков и застройщиков привело к общему подорожанию жилья на первичном рынке и увеличило разрыв в ценах со вторичным рынком. По данным Росстата, на конец 2022 года он достиг максимального уровня - 30%.
ЦБ, чтобы ограничить риски заемщиков и банков, с 1 мая устанавливает надбавки по ипотечным кредитам, обеспеченным правами требований по договорам долевого участия в строительстве. Эти надбавки учитывают завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья при использовании покупателем ипотеки.
Также с 1 мая 2023 года устанавливаются надбавки для ипотечных кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью. Учитывая, что для вторичного рынка завышение стоимости жилья характерно в гораздо меньшей степени, надбавки повышаются только по кредитам с LTV от 85% до 90% дифференцированно в зависимости от уровня ПДН. Повышение надбавок позволит предотвратить дальнейшее ухудшение стандартов кредитования, в частности рост доли кредитов с высоким ПДН.